Миф первый: чье имя в документе, того и метры
— Ирина Викторовна, давайте сразу расставим точки над «i». Многие искренне верят: если в выписке или договоре стоит только имя одного супруга, значит, и квартира принадлежит ему. Это так?
— Абсолютный миф. По закону всё, что супруги нажили в браке, — это их совместная собственность. И совершенно неважно, на кого именно оформлены документы и с чьей банковской карты переводились деньги.
Исключений из этого правила очень мало. Личной собственностью считается только то имущество, которое было у каждого из супругов до похода в ЗАГС, а также то, что было получено уже во время брака в дар, в наследство или в результате других безвозмездных сделок (например, приватизации). Всё остальное — общее.
Бумажный вопрос: как вписать супруга в историю
— Допустим, квартира уже куплена и зарегистрирована на мужа. Жена волнуется. Можно ли официально вписать ее в реестр, чтобы спать спокойно?
— Да, конечно. Это простая процедура. Достаточно подать заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После этого в официальных документах собственниками будут числиться оба супруга.
— Для этого нужно идти вдвоем или кто-то может сделать всё в одиночку?
— Можно и одному, и двоим. Если заявление подает кто-то один, к нему нужно будет приложить документы, подтверждающие, что на момент покупки недвижимости вы состояли в браке и что вы не меняли этот режим брачным договором. Но если при первоначальной покупке квартиры второй супруг уже давал нотариальное согласие на сделку, то повторно доказывать ничего не придется — эти данные уже есть.
— А как оформить всё грамотно сразу при покупке, чтобы потом не переделывать документы?
— Даже если в самом договоре купли-продажи фигурирует только один из супругов, вы можете сразу зарегистрировать право общей совместной собственности. Вы подаете стандартный пакет: заявление на регистрацию, паспорта и договор-основание. В заявлении просто нужно отметить, что объект находится в общей совместной собственности, и внести паспортные данные обоих супругов.
Опасные сделки: можно ли продать квартиру втайне?
— Перейдем к самому горячему. Может ли муж или жена продать их общую недвижимость без спроса второго?
— Закон исходит из презумпции согласия: предполагается, что если один из супругов распоряжается общим имуществом, он делает это с одобрения второго. В обычной жизни дополнительных бумаг никто не требует. Однако с недвижимостью ставки слишком высоки. Поэтому есть три категории сделок, для которых нотариально заверенное согласие второго супруга обязательно.
— О каких именно сделках идет речь?
Первая категория — любые договоры по отчуждению недвижимости. Это купля-продажа, мена, дарение. Обратите внимание на важный нюанс: чтобы купить квартиру, согласие супруга не требуется. А вот чтобы продать ее — необходимо.
Вторая категория — сделки, которые по закону требуют обязательного участия нотариуса. Например, если вы дарите недвижимость кому-то из граждан, продаете долю в праве общей собственности или оформляете ипотеку на такие доли.
Третья категория — сделки, подлежащие государственной регистрации. Самые частые примеры: заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также договоры аренды (или безвозмездного пользования земельным участком) на срок более одного года.
— И всё-таки, если кто-то умудрился провернуть сделку за спиной у супруга. Квартира потеряна навсегда?
— Необязательно. Такая сделка не аннулируется автоматически, но она переходит в статус «оспоримой». Тот супруг, чьи права нарушили, имеет полное право пойти в суд и потребовать признать продажу недействительной. Если в суде удастся доказать, что согласия не было, сделку могут «развернуть» и вернуть квартиру законным владельцам. Поэтому лучше не играть в рулетку с законом и заранее получать нотариальное согласие на любые серьезные сделки. В конечном итоге это сэкономит вам нервы, время и огромные деньги.
9
