Финансовые власти, включая Центробанк, выступают за идею законодательного запрета на удорожание финальной стоимости жилья в случае разбивки платежей по нему на различные периоды. Однако, у инициативы есть оппоненты со своими резонами и аргументами. Но обо всём по порядку.
Дорогая ипотека и бум рассрочек
Оговоримся сразу, так называемая «рассрочка от застройщика» – это третий, компромиссный вариант, когда, страшась слишком затратной ипотеки, но не имея большой суммы одномоментно, будущий новосёл вступает в договорные отношения непосредственно с девелопером, минуя банки.
Застройщики, всяк на свой лад, разрабатывают различные схемы таковых «оплат в долгую» и, выходя с ними на рынок, обретают всё больше сторонников в потребительской среде.
Так, если прежде доля «рассрочечных» сделок составляла от 10 до 20 процентов всего объёма приобретаемой «первички», то уже к 2024 году цифра приблизилась к 44 процентам!
Переплата в пятую часть от цены, но зато за короткий срок
Минфин и Центробанк, пусть пока на уровне идеи, но всё же вмешиваются в договорные отношения клиента с застройщиком, оценивая риски потребителя, как непозволительно высокие.
Так, даже разница максимум в 20 процентов от заявленной цены при приобретении жилого объекта в рассрочку рассматривается регулятором как требующая запрета.
Сторонники радикальной меры ссылаются на реальные случаи потери квартир покупателями, не сумевшими рассчитать свои финансовые силы и так и не выкупившими жильё по рассрочке до конца.
Какие схемы сегодня предлагаются застройщиками на практике?
- Традиционная рассрочка на короткий период, когда дом ещё не сдан
При подписании договора новосёл вносит от пятой части цены квартиры до её половины, а остаток в течение нескольких месяцев или при приёме здания в эксплуатацию. Здесь разбивка выходит короткой, а суммы достаточно крупные. - Разбивка платежей от года до трёх лет
Схема считается наиболее щадящей. Часть суммы перечисляется девелоперу сразу, остаток – в течение 12-36 месяцев равными платежами. - Транши разные по сумме, но все крупные
В этом случае застройщику приходит от покупателя несколько больших платежей в чёткие договорные сроки. Скажем, 30 процентов в момент регистрации соглашения, 20 – через полгода после неё, и весь остаток в половину стоимости жилья в качестве окончательного расчёта перед правом на вселение.
Уральский «Атом» предложил екатеринбуржцам рассрочку с нулевым первым взносом
С собственной оригинальной схемой, дополняющей все вышеперечисленные, вышел в этом июле к покупателям Екатеринбурга известный строительный холдинг «Атом». Правда, девелопер подчеркнул, что схема реализуется по акции и действует до конца лета.
При регистрации договора рассрочки клиент вообще ничего не платит, но зато потом к цене прибавляется плюс один процент ежемесячно, и взносы не резко, но всё-таки подрастают пока подрядчик осиливает строительство. Подчёркивается, что место в паркинге и кладовку клиент может по желанию прикупить, включив их в ту же рассрочку.
При этом «Атом» не ограничивает выбор горожан единственным форматом разбивки взносов. Можно предпочесть и альтернативную схему: платишь на входе 20 процентов, а остальное частями. Суммарная цена всех «частей», само собой, выше, чем если бы жильё выкупалось одномоментно, но зато есть стимул увеличить первый взнос – чем он ощутимее, тем меньше удорожание остатка.
Выбор-то у нас сегодня небольшой – либо вариант рассрочки от девелопера, либо непосильная ипотека.
Что будет в случае принятия законопроекта?
Вообще, норма о том, что окончательная цена рассрочки не должна превышать цены одномоментной покупки, уже распространяется на прочие товары и прописана в законе. Власть намерена лишь распространить эту норму и на жильё.
Основной, официально озвучиваемый резон при этом – забота о наших потребительских рисках. Дескать, возможно, многим из нас не выдюжить финансовую нагрузку, под которой поначалу было подписались.
Предполагается, что после провозглашения нового права у девелоперов останется возможность прямых отношений с потребителем. Однако с условием – в случае рассрочки финальная цена недвижимости не должна разниться с ценой разового и стопроцентного её выкупа.
Ожидаются и другие ограничения.
Они касаются устранения сегодняшней непрозрачности договоров рассрочки. Если сейчас на штрафы за просроченные платежи подрядчик закладывает до 50 процентов от всей цены квартиры, то Минфин предлагает ограничить штрафные аппетиты 20 процентами, и то не от всего долга, а лишь от размера не поступившего вовремя платежа.
А кому станет хуже?
Естественно, любые запреты рынок воспринимает без энтузиазма. Это однозначно подтверждают многочисленные собеседники радиостанции «Коммерсант FM», опрошенные нашими коллегами сразу после обнародования инициативы об ограничении условий рассрочек.
Риэлторы и сами девелоперы предвосхищают в случае введения запрета уход с рынка сегодняшних «корыстных» форматов разбивки платежей в теневую зону либо их полное исчезновение. Ведь кредиты дороги, строителям нужно на что-то достраивать объекты, а ипотечных клиентов, если таковые не льготники, дождаться сложно.
Да, объективности ради, оговоримся. Есть у Центробанка один, и впрямь, убедительный резон. В случае рассрочки от застройщика Бюро кредитных историй не видит долговой нагрузки конкретного имярека, и банки рискуют, заглядывая в базу БКИ и удовлетворяя чью-то заявку, принять неверное решение по гражданину, грозящее им невозвратом займа. Но возникает вопрос, неужели единственный способ устранения несогласования между девелоперами и БКИ – радикальный запрет на малейшее удорожание квартиры при рассрочке?
В общем, следим как за внесением законопроекта, так и за, надеемся, горячими дебатами вокруг него… Возможно, истина проходит по золотой серединке между нулевым финансовым интересом девелопера от его же доброй рассрочки и интересом попросту меньшим, нежели сегодня.
29
