Быстрый ответ - риски есть и не один. Теперь детально.
По мере того как решение жилищного вопроса с помощью ипотеки становится для россиян всё более недоступным, растёт интерес граждан к прямым финансовым отношениям с застройщиками.
Благо, строительные компании предлагают сегодня каждая свою схему покупки квартир в рассрочку. Причём, предлагают на разных стадиях возведения многоквартирного дома – от котлована до почти готового к сдаче.
Как заявила накануне на пресс-конференции руководитель Центробанка, госпожа Набиуллина, число квартир, приобретённых этим способом, уже достигло 40 процентов от всего купленного жилья.
Меж тем, делающий осознанный выбор покупатель должен знать и о подводных камнях набирающей обороты схемы.
Первая из возможных опасностей, которую видят специалисты – короткий период рассрочки.
Большинство девелоперов позволяют клиентам растянуть платежи лишь на год, максимум три года.
Даже, если в договор закладывается относительно не самая высокая цена квартиры, скажем миллионов семь, нетрудно и без калькулятора прикинуть сколь высоки будут ежемесячные платежи. Даже при максимальной, трёхгодичной «форе».
К чему приводят на практике срывы своевременных взносов по рассрочке, в интервью «Известиям» рассказал эксперт «Гильдии риэлтеров Москвы», господин Наумов. Это - и штрафы, и пени, обусловленные двусторонне подписанным документом, и даже случаи полного расторжения отношений с потерей квартиры.
Часто в договоре девелопером закладывается пункт об обязательстве покупателя по истечении определённого числа месяцев взять ипотеку с тем, чтобы окончательно покрыть финансовый остаток по рассрочке.
Ну, скажем, треть цены квартиры клиент оплачивает в течение 12 месяцев равными долями, а оставшиеся две трети от стоимости гасит за счёт заёмных средств.
Когда желание скорого обладания «своим углом» берёт верх над рациональностью, люди склонны подписывать даже такие обязательства, хотя, понятно, что решение о выдаче или невыдаче ипотечного кредита будет зависеть ещё и от банка.
Этот несколько авантюрный подход оценивается финансистами как весьма рискованный, ведь даже сами банкиры не могут сегодня предсказать, каковой будет цена денег через год, да и сохранятся ли вообще льготные ипотечные программы.
К слову, именно этот момент особо подчеркнула Набиуллина, заявив, что низкая ставка по жилищному кредиту никому не может быть в будущем гарантирована со стопроцентной вероятностью.
Далее. Юристы предупреждают россиян о серьёзных правовых рисках использования схемы «рассрочка от застройщика».
Дело в том, что при прямых договорных отношениях между девелопером и покупателем не работает система, так называемых, эскроу-счетов, специально разработанная правительством для защиты вкладчиков-дольщиков от рисков недостроя или срывов сроков возведения объекта.
Ведь в случае эскроу-счетов, деньги, проходящие от покупателя через банк, последний выплачивает строителям поэтапно, по мере уже исполненных предыдущих обязательств по возведению дома. Построил – получил, дальше построил – дальше получил. Так осуществляется ступенчатое проектное финансирование стройки.
Сорвал девелопер работы – защищённый вкладчик всегда вернёт свои средства назад независимо от причин срыва.
В случае же рассрочки от строительной компании, никакие параграфы банковской части законодательства не работают, поскольку попросту не существуют.
Отношения при рассрочке оформляются по гражданско-правовому договору между юридическим и физическим лицом – «О купле-продаже с отложенным платежом». Ответственность будет таковой, каковой по документу «сторона один» и «сторона два» каждая на себя возьмёт, а суды в будущем либо станут принимать во внимание обоснованность чьих-либо претензий, либо предпочтут отклонять. Определённости - ноль. И это при цене вопроса в миллионы рублей!
Кроме того, в период платежей по рассрочке на рынке может измениться цена квадратного метра – величина, часто привязываемая продавцом в договорах к размеру ежемесячного платежа. Последний в этом случае может быть пересчитан, и тоже ничего не попишешь.
Важно также, что информация о долговой нагрузке гражданина в случае рассрочки от застройщика не передаётся в Бюро кредитных историй.
Таким образом семья, отважившаяся на прямые отношения с девелопером, остаётся как бы в стороне от любых финансовых институтов, в которых риск неплатёжеспособности клиента просчитывается умными алгоритмами специальных программ на основе многих данных.
Ну и, наконец, квартиру вы не сможете оформить на себя, пока не погасите всю рассрочку. Жильё до последнего платежа будет считаться собственностью строительной компании. Отсутствие прав собственности влечёт большие неудобства. Вы не пропишитесь в квартире, не сдадите её в аренду.
У «ВЕДОМОСТЕЙ Урал» нет цели напугать читателя до такой степени, чтобы вовсе отвратить от варианта прямых отношений с продавцом. Тем более что выбор между этим вариантом и ипотекой, доходящей уже почти до 30-процентов годовых, - так себе выбор.
Однако, считаем, принять решение с полной осведомлённостью о всех рисках и учётом их – это одно, а столкнуться с проблемами неожиданно и уже в процессе платежей – совсем другое. Ведь предупреждённые всегда действуют превентивно и более осторожны.
12
