В 2024 году принято значительное количество федеральных законов, регламентирующих сферу государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости. Заместитель руководителя Управления Росреестра по Свердловской области Янтюшева Татьяна Николаевна рассказала в интервью «ВЕДОМОСТЯМ Урал» об основных требованиях к межеванию земли и освоению участков.
— Татьяна Николаевна, с 1 марта 2025 года сделки с земельными участками можно совершать только после межевания, действительно ли так?
— Да, в соответствии с законодательными изменениями, с 1 марта 2025 года сделки с земельными участками будут невозможны без проведения межевания. То есть, продать, подарить любой земельный участок можно будет только после того, как его границы будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Кроме этого, поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке также будет невозможно без его учтённых границ.
Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования.
— Почему так важно установить границы земельного участка?
— При отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится и какова его площадь. Также имеют место случаи, когда продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка. Или же при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться. Это создаёт прямую угрозу для защиты прав граждан и юридических лиц.
Уточнение границ земельных участков, исправление реестровых ошибок, проведение комплексных кадастровых работ — это меры, направленные на повышение качества и полноты реестра объектов недвижимости, что позволит обеспечить защиту прав собственников.
— То есть при отсутствии установленных границ государственный кадастровый учет или регистрация права будут приостановлены?
— Да, верно, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, который является предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, то такие учетно-регистрационные действия будут приостановлены.
Исключение составляет государственная регистрация сервитута в отношении такого земельного участка.
А также если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав, на которые подано заявление.
Исключение:
✔️ Заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства;
✔️ Если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено.
— С межеванием мы разобрались, а как будет работать закон об освоении и использовании земельных участков?
— С 1 марта 2025 года вступит в силу Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ, которым определяется трехлетний срок для освоения земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков.
Необходимо понимать, что данная норма прежде всего касается проблемных участков, которые заболочены, захламлены или заросли сорной растительностью. Человеку дополнительно даётся 3 года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию (очистить его от мусора, осушить, выровнять рельеф и т.д.). В течение этого 3-летнего срока, пока собственник осваивает участок, его нельзя привлечь к ответственности за нецелевое использование земли, поскольку он к нему еще не приступал. После истечения 3 лет, предназначенных для освоения земли, человек уже начинает использовать ее по назначению – строить дом, магазин, объекты рекреационного назначения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д. С этого момента собственник несет ответственность за неиспользование участка, и контрольные (надзорные) органы могут зафиксировать нарушения.
Также важно отметить, что указанные нормы касаются только земельных участков в границах населенных пунктов, садовых и огородных участков. Правила об освоении в трехлетний срок не распространяются на земли промышленности, земли для производственной деятельности, туристического и рекреационного значения. Что касается земель сельскохозяйственного назначения – то в их отношении еще с 2016 года установлены более жесткие требования, в том числе касающиеся освоения и изъятия в связи с неиспользованием по целевому назначению.
— Будут ли изымать земельные участки, на которых выявлены признаки неиспользования?
— Крайне важным является то, что в новом законе об освоении земель,
а также в разработанных Росреестром проектах подзаконных актов не предлагалось
и не предлагается расширить основания для изъятия земельных участков, увеличить штрафы за их неиспользование.
Ранее, по действующему законодательству, у собственника могли изъять землю, если он ее не освоил в течение 3 лет, то по новому закону срок до возможного изъятия фактически увеличивается до 5-7 лет, т.к. он дает человеку дополнительные 3 года для освоения.
Также необходимо отметить, что даже если человек не освоил земельный участок в срок, это не будет автоматически являться основанием для его изъятия. Напоминаем, что изъятию земельного участка предшествует проведение контрольных (надзорных) мероприятий. Правообладатели участков, на которых будут выявлены признаки неиспользования, смогут устранить нарушения в установленном порядке.
— С какого момента будут исчисляться сроки освоения?
— По участкам, которые купят, подарят и т.д. после 1 марта 2025 года, сроки освоения будут идти с момента приобретения прав на них (с момента регистрации). По тем участкам, которые уже в собственности, срок будет исчисляться с 1 марта 2025 года.
— Татьяна Николаевна, спасибо Вам за подробные разъяснения.
— Пожалуйста. Надеюсь, эта информация поможет землевладельцам лучше понять свои права и обязанности в свете новых законов.
20
