Как это часто бывает, ориентиром для вершителей закона на местах стал спорный прецедент и позиция в нём, занятая ВС РФ.
Увы, не сразу после заселения жильцов в новостройку дефекты, допущенные строителями, дают о себе знать. Порой проходят годы. Именно в этом и состоит коварство и, своего рода, диспаритет отношений между девелоперами и приобретателями квартир. Скрытые строительные недоделки часто обнаруживаются уже после начала эксплуатации.
Вот конкретная ситуация, которая легла в основу решения ВС РФ.
После сдачи объекта N истекли два года к моменту, когда кровля в жилом здании потребовала основательного ремонта с обновлением всей гидроизоляции.
Управляющая компания, как водится, обратилась к застройщику с заявлением об устранении дефектов. Но получила отказ. УК – в суд с иском. Там – тоже отклонение. При этом, основание для отказа в рассмотрении дела стал-де просроченный двухгодичный период исковой давности.
Однако, по-иному взглянула на ситуацию, разобравшись в деталях, верховная инстанция, куда управляющая компания дома обратилась с жалобой на решение местного суда.
Её представители по связям со СМИ пояснили «Известиям», что коллеги на местах некорректно трактуют и используют период давности иска применительно к управляющим многоквартирными домами организациям.
Выяснилось, что оперировать в данном случае следует не двумя, а пятью годами, отсчитываемыми со дня передачи дома. А что касается управляющих компаний, то в отношении их исков суд обязан принять и рассмотреть претензии, если с момента обнаружения строительного брака не минуло трёх лет. Подчеркнём, не с момента подписания акта сдачи здания, а со дня составления аналогичного документа о вскрытии недостатков строительства.
Верховный суд также указал, что коллеги на местах не изучили, насколько добросовестно или недобросовестно девелопер вообще осуществлял застройку, а отсюда не было и определено – за чей счёт справедливыми бы явились издержки на экспертизу и доказательство правоты.
Господин Багратуни, руководитель одного из департаментов ГК «Сумма элементов», напоминает о критериях, когда застройщик и в самом деле освобождается от обязанности исправлять недочёты.
Таких причин немного. Естественный износ – раз. Нарушение норм эксплуатации – два. И ненадлежащий ремонт, произведённый самим заявителем о недостатках – три.
Для того, чтобы тяжбы такого рода вершились справедливо, напоминает юрист, лучше всё же не затягивать с моментом, когда собранные доказательства сами красноречиво укажут на виновную сторону.
А госпожа Гладкова, эксперт движения «Народный фронт. Аналитика» заявила о крайней остроте проблемы, потоке жалоб от граждан на брак в работе строительных компаний и сложностях с побуждением виновных к устранению дефектов.
Специалист консультирует – если есть отказ от исправления недоделок, нужно оперативно подряжать строительную экспертизу и подавать коллективный иск в суд.
При инициировании судебной кампании очень поможет опора на солидные, авторитетные организации, по долгу службы защищающие права потребителей.
В этой связи «ВЕДОМОСТИ Урал» вспоминают недавний прецедент, когда на защиту владельцев квартир одной из екатеринбургских высоток по улице Академика Парина встал свердловский Роспотребнадзор.
Принесшая разочарование многоэтажка ещё находилась на гарантийном сроке, а её обитатели уже начали сталкиваться с конструктивными недочётами, неблагополучием дверей дома, его технологического оборудования. И хотя застройщик не отклонил коллективную претензию, но и в обещанный срок дефекты не были устранены.
Увы, ситуация между «да» и «нет» тоже нередка.
Если вопрос касается ненадлежащего качества общего имущества дома, целесообразно апеллировать к органам государственного жилищного надзора.
Важно: по делам такого рода не жильцы, а застройщик обязан доказывать, что материалы или оборудование здания пришли в нерабочее состояние не по его вине, а, скажем, в ходе эксплуатации здания.
Кстати, как утверждает управляющая партнёр коллегии адвокатов «Регионсервис», госпожа Жолобова, строительные компании, далеко не всегда отвечают отказом в устранении дефектов на претензии жильцов и УК. Наиболее ответственные из девелоперов заботятся о репутации.
Не все знают, к примеру, что с марта этого года девелоперов даже наделили правом самим устанавливать корпоративные стандарты качества при отделке квартир.
Главное требование – чтобы требования компаний к самим себе не были ниже, уже прописанных в приказе Минстроя. Жестче – можно, мягче – нет. Такой внутренний контроль за качеством тоже дисциплинирует.
18
