«Основной акцент — на профилактике»
– Лилия Анатольевна, публичная декларация Департамента гласит: «Основной акцент будет сделан на профилактических мероприятиях». Что это значит конкретно для долевого строительства?
– Это прямой курс, заданный реформой контрольно-надзорной деятельности. Мы не ждем, когда нарушения приведут к проблемам, а работаем на опережение. На территории области 198 застройщиков ведут 489 объектов. Наш надзор начинается с момента размещения проектной декларации на сайте ЕИСЖС. Мы ежемесячно анализируем эти документы у каждого застройщика.
Если, например, в проекте договора долевого участия видим условия, которые даже потенциально ограничивают права дольщика или не соответствуют закону №214-ФЗ, мы не запускаем сразу проверку. Мы выдаем предостережение. В подавляющем большинстве случаев этого достаточно — застройщики, особенно системные и дорожащие репутацией, оперативно все исправляют.
То же самое с обязательными ежемесячными фотоотчетами о динамике строительства. Не разместил — получает предостережение. Это и есть профилактика в действии. Плюс мы активно консультируем застройщиков, разъясняя сложные нормы права.
Оценка рисков и первые фильтры
– Можно ли сегодня, до покупки квартиры, оценить риски и понять, не станет ли застройщик «проблемным»?
– Да, и это проще, чем кажется. Первый и главный фильтр — Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС). Если застройщика и его объекта нет в этой системе, это стоп-сигнал. На мой взгляд, это уже потенциальный мошенник.
Далее, необходимо изучать всю открытую информацию на портале: проектную декларацию, проект договора, график строительства, ежемесячные фотоотчеты. Обращайте внимание на сроки и динамику. Если у вас остаются сомнения, лучший способ оценить риски — обратиться напрямую в наш департамент. Вы можете прислать вопрос через ГИС ЖКХ или прийти лично на прием, и мы дадим разъяснения по конкретному застройщику.
– А что насчет обещаний застройщика, которые не зафиксированы в договоре? Например, инфраструктура во дворе?
– Это очень важный момент. Договор долевого участия — это документ, определяющий объем передаваемого обязательства. Покупая квартиру, вы приобретаете именно то, что прописано в договоре: метраж, планировку, технические характеристики самой квартиры. Красивые буклеты с альпийскими лужайками, детскими садами и фонтанами — это маркетинг. Если подобные улучшения не включены отдельным пунктом в договор или в проектную документацию, на которую есть ссылка, — они не гарантированы. Системные застройщики обычно выполняют свои публичные обещания, но юридической обязанности у них нет. Поэтому очень важно читать не рекламу, а договор.
Тревожные сигналы и механизмы защиты
– Что является для Вас главным «тревожным сигналом» в работе застройщика?
– Тревожных сигналов несколько, и все они связаны с прозрачностью. Отсутствие или неполнота информации на сайте ЕИСЖС — базовый сигнал. Предложение заключить любой договор, кроме официального договора долевого участия с эскроу-счетом — это красный флаг. Никаких предварительных договоров, договоров сотрудничества или инвестирования. Если вам предлагают «сэкономить» или оформить сделку иначе — это путь к потере денег. Также серьезным сигналом является систематическое отставание от графика строительства, особенно более чем на 6 месяцев.
– Какую роль в системе эскроу-счетов играет Департамент?
– Наша роль в оперативном контроле за движением средств на эскроу-счетах не является основной — эту функцию банки-кредиторы выполняют безупречно. Однако у нас есть важное полномочие: банк может направить нам уведомление о возможном нецелевом использовании средств застройщиком. На практике таких уведомлений с момента запуска системы (2019 год) было единицы.
Наша ключевая задача в связке с эскроу — реагировать на последствия. Если застройщик из-за проблем перестает получать новые деньги (так как новые договоры не регистрируются), а его кредитная линия от банка зависит от притока новых средств на эскроу, мы включаемся в работу с таким «затормозившимся» объектом.
– Что гарантировано дольщику, если банк-участник системы столкнется с проблемами или застройщик не выполнит обязательства?
– Гарантии надежны. Во-первых, если застройщик не вводит объект и дольщик расторгает договор, деньги со счета эскроу возвращаются ему в полном объеме. Во-вторых, средства на эскроу-счетах застрахованы в системе страхования вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей. То есть даже при отзыве лицензии у банка дольщик получит свои средства обратно. В Свердловской области, к счастью, случаев неисполнения обязательств банками в этой сфере не было.
– Как осуществляется контроль за целевым использованием средств на строительство?
– Основной и самый эффективный контроль осуществляет банк-кредитор. Он выдает застройщику кредитную линию под обеспечение деньгами дольщиков на эскроу и точечно контролирует каждый платеж на стройплощадку — за материалы, работу подрядчиков и т.д. Это их зона ответственности и риска.
Мы подключаемся, когда видим внешние признаки проблем: срыв сроков, жалобы. Тогда мы запрашиваем у застройщика информацию о финансовом обеспечении строительства, взаимодействуем с банком. Но первичный и главный фильтр — именно банковский.
Работа с «группой риска» и обратная связь
– Как ведется работа с объектами из «группы риска»?
– Мы постоянно мониторим сроки. Если объект отстает от графика более чем на 6 месяцев, это автоматически запускает процедуры. Мы направляем информацию в Росреестр, который прекращает регистрировать новые договоры долевого участия по этому объекту. Таким образом, перекрывается приток новых средств и, соответственно, новых кредитов от банка.
Параллельно мы ведем жесткий диалог с застройщиком, требуем предоставить план выхода из ситуации с привлечением дополнительного финансирования, перекредитования. Задача — не наказать, а добиться продолжения строительства. Пока на территории области все подобные ситуации удается разрешить.
– Предположим, застройщику прекратили регистрировать договоры в Росреестре. Что в этот момент происходит с дольщиками, которые уже внесли деньги?
– Их средства в полной безопасности на эскроу-счетах. Эта мера как раз и призвана стимулировать застройщика, а не наказывать дольщиков. Лишившись притока новых средств и, как следствие, кредитного финансирования, застройщик вынужден искать выход: привлекать собственные деньги, перекредитовываться под другие активы. Мы в этот момент активно работаем с ним, чтобы найти решение. Пока на территории области такие ситуации, в конечном счете, разрешались в пользу продолжения строительства.
– Насколько активно граждане обращаются в департамент?
– Обращаются. Для примера: в 2024 году мы рассмотрели 1032 обращения граждан по вопросам долевого строительства. Большинство из них касаются именно качества отделки квартир и претензий к застройщику после сдачи дома. Это нормальная практика, и мы всегда готовы выступать арбитром в таких спорах.
– Планируется ли создание более детализированного публичного реестра, где можно отслеживать ход спасения каждого проблемного объекта?
– Такой реестр уже существует на федеральном уровне — это Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). По многоквартирным домам, строящимся по 214-ФЗ, в Свердловской области он закрыт на 100%. Все старые проблемные объекты либо достроены, либо по ним дольщикам были выплачены компенсации. Что касается оперативной информации по текущим объектам, то вся она (включая динамику, количество проданных квартир, документы) сосредоточена в ЕИСЖС. Это и есть самый детализированный и актуальный публичный ресурс.
Правовой вакуум и сложные случаи
– В Екатеринбурге на улице Бажова есть известный долгострой, который изначально позиционировался как жилье, но юридически является апартаментами. Дольщики остались без денег и без жилья... Почему такие ситуации оказываются в правовом вакууме и чем им может помочь департамент?
– Вы абсолютно точно подметили — это правовой вакуум, и ситуация с объектом на Бажова, 166 в г. Екатеринбурге – такой случай. Гражданами заключены договоры долевого участия, но поскольку объект юридически — здание гостиницы с апартаментами в составе, и правовой механизм восстановления прав участников нежилых помещений ограничен, возможность восстановления прав по таким объектам регулируется законодательством о банкротстве без применения положений, регулирующих банкротство застройщиков жилых домов.
Чем мы можем помочь? К сожалению, в рамках своих надзорных полномочий по 214-ФЗ – ничем, так как объект под него не подпадает. Наша роль здесь – информационная и координационная. Мы взаимодействуем с конкурсным управляющим (объект находится в стадии банкротства), с другими органами власти, чтобы помочь найти хоть какое-то решение для людей. Но правового инструмента, чтобы взять бюджетные средства и достроить этот дом как жилой, сегодня нет. Это системная проблема на уровне законодательства.
Этот случай — самый суровый урок для всех: принципиально важно понимать, что именно и на каком праве вы покупаете. Договор долевого участия — это еще не гарантия, что вы приобретаете квартиру в жилом доме. Нужно смотреть разрешение на строительство и целевое назначение земельного участка в ЕИСЖС. Если там стоит «нежилое здание» или «апартаменты» — нужно осознавать все риски. К сожалению, люди зачастую узнают об этом слишком поздно.
– Лилия Анатольевна, несколько лет назад было громкое дело — сотни семей вложили деньги в строительство многоквартирных домов, незаконно возводимых на землях ИЖС. В Екатеринбурге одним из крупных таких застройщиков был Владимир Воробьев, осужденный позже за мошенничество. Как обстоят дела с такими объектами?
– Это действительно отдельная, сложная категория. Речь об объектах, которые строились не как многоквартирные жилые дома (именно потому что располагались они на землях ИЖС), но где привлекались деньги граждан. Федеральная программа помощи дольщикам на них не распространяется.
Однако Свердловская область не бросила этих людей. Для решения их проблем Министерство строительства региона ведет отдельные реестры и разработало свою, областную программу поддержки. Механизмы там иные, но работа по восстановлению прав граждан ведется. Это показывает, что в нашем регионе ищут и находят решения даже для нестандартных ситуаций.
Примеры профилактики и приемка объектов
– Можете ли Вы привести пример из практики, когда профилактические меры Департамента помогли защитить права дольщиков?
– Таких примеров много в рутинной работе. Классический случай — анализ размещенного на ЕИСЖС проекта договора. Нередко юридические службы застройщиков, возможно, пытаясь минимизировать риски, включают в договор условия, противоречащие 214-ФЗ (например, ограничивающие порядок расторжения или переуступки). Мы выдаем предостережение — и в кратчайшие сроки получаем исправленный, законный вариант договора.
Другой частый пример — застройщик забывает или задерживает размещение ежемесячных фотоотчетов о стройке. Предостережение быстро возвращает ситуацию в правовое поле. Это и есть реальная профилактика, которая работает до того, как дольщик подпишет неверный документ или начнет нервничать из-за отсутствия информации.
– Как Департамент контролирует качество строительства на этапе приемки объекта?
– Здесь важно разделять полномочия. Качество конструкции, соответствие проекта, надежность фундамента и сетей — это зона государственного строительного надзора, который также входит в наш департамент. На каждом этапе (нулевой цикл, коробка, сети и т.д.) инспектор проводит проверку и лично отвечает за соответствие. В итоге выдается заключение о соответствии — главный документ о технической безопасности дома. Вместе с тем передать объект долевого строительства застройщик обязан в соответствии с проектом и договором, в том числе в части внутренней отделки квартир — что иногда регулируется только договором, который следует читать очень внимательно перед заключением договора. Наша задача — помогать урегулировать вопросы, по которым стороны договора заходят в тупик.
– А если возникает спор по площади квартиры?
– Этот вопрос четко регулируется договором и сложившейся судебной практикой. В договоре всегда прописан порядок действий при отклонении фактической площади от проектной. Как правило, если площадь меньше, застройщик возвращает разницу в стоимости, если больше — дольщик доплачивает. Построить «до миллиметра» невозможно, поэтому такой механизм — стандартная и законная практика. Главное — быть к этому готовым и понимать условия своего договора.
Что делать, если что-то пошло не так
– Что делать дольщикам, если после сдачи дома обнаружились серьезные недоделки или «экономия на качестве»?
– Алгоритм прост. Шаг первый: написать официальную претензию застройщику с требованием устранить недостатки (все, что внутри квартиры — отделка, сантехника, окна — его зона ответственности).
Шаг второй: если диалог не сложился — обращаться в Департамент для урегулирования вопроса оперативно и объективно. По нашим данным, возможность применения медиативных процедур позволяет решить около 80% споров.
Шаг третий: если и это не помогло, мы предлагаем дольщику нашу уникальную и бесплатную услугу — подготовку искового заявления в суд и представление его интересов в судебном процессе. От гражданина требуется только заявление и документы, подтверждающие требование. Однако в некоторых случаях необходимо учитывать, что при спорах в таких правоотношениях зачастую требуется заключение независимой строительно-технической экспертизы, на проведение которой Департамент не уполномочен.
Три главных совета от эксперта
– Что бы Вы, как руководитель надзорного ведомства, посоветовали человеку, который собирается подписать договор долевого участия? На какие три вещи он должен обратить внимание в первую очередь?
– Первое — сайт ЕИСЖС. Это ваша отправная точка и главный источник правды. Если объекта или застройщика там нет — немедленно отказывайтесь от сделки.
Второе — внимательное чтение договора. Не подписывайте документы, не изучив проект договора, скачанный с ЕИСЖС. Сравните его с типовыми рекомендациями, обратите внимание на сроки, порядок расчетов, условия передачи квартиры.
Третье — консультация в Департаменте. Не стесняйтесь и не ленитесь. Если что-то смущает, вызывает вопросы — приходите или пишите нам. Лучше потратить час на консультацию, чем годы на суды и потерю денег. Мы здесь для того, чтобы ваша инвестиция в жилье была безопасной.
– Благодарю Вас за столь подробные разъяснения, Лилия Анатольевна. Ваши советы, уверена, станут для многих реальной инструкцией к действию.
– И я благодарю за возможность донести эту важную информацию. В завершение хочу поздравить всех жителей области с наступающими праздниками и пожелать, чтобы мечты о новом жилье сбывались безопасно и в срок. А наш департамент, со своей стороны, сделает всё, чтобы эти ожидания оправдались. Всего доброго!
Беседовала Татьяна ПОПОВА
17
