Изображение от Freepik
Если ипотечная недвижимость находится в залоге у банка, без разрешения банка невозможно будет зарегистрировать переход права собственности в органах Росреестра.
Как правило, банки одобряют продажу в двух случаях. Первый - когда по итогу сделки долг по кредиту полностью закрывается. Второй - когда этот долг на себя берет покупатель.
Одним из главных условий сделки является то, что расчеты по ней должны проходить именно через ипотечный банк продавца.
Процесс продажи ипотечного жилья происходит следующим образом.
В первом случае покупатель платит своими деньгами и продажная цена жилья не может быть меньше размера задолженности продавца. В случае, если недвижимость подешевела, и сумма сделки не покрывает остаток задолженности по кредиту, получить разрешение банка вряд ли получится. Однако можно предоставить дополнительно документы, подтверждающие наличие достаточных собственных средств - например, на счёте в другом банке.
Во втором случае банк переоформляет ипотечный кредит с продавца на покупателя. Но необходимо понимать, что покупатель как потенциальный будущий заемщик должен соответствовать всем требованиям банка, предъявляемым к заёмщикам. Банк проверяет и оценивает платежеспособность покупателя. График платежей обычно останется прежним. Впрочем, покупатель может обратиться в банк с просьбой изменить срок погашения и размер взносов.
Возможен еще один вариант продажи ипотечного жилья - когда покупатель заключает новый ипотечный договор. В этом случае покупателю приходится самому брать ипотеку. Перед сделкой он должен получить одобрение кредита на необходимую сумму в банке. Кроме того, у него должны быть собственные средства на первоначальный взнос, как правило, это не менее 20% от стоимости жилья.
Как быть, если банк продавца или покупателя выступает против сделки с заложенным жильем? Для этого сначала придется освободить недвижимость от залога и только потом проводить сделку. Владелец квартиры может предложить покупателю внести задаток на сумму долга. Кроме того, можно заключить предварительный договор купли - продажи.
