Верховный суд РФ определился с позицией, которая может повлиять на чувство уверенности в своей судьбе миллионов российских землепользователей.
Если муниципалитет утверждает новый генеральный план, следует из решения верховной инстанции, то изменение прежних видов разрешённого использования уже реализованных земель – вещь вполне законная.
Законность смены ВРИ: общественный интерес выше персонального
Законная, даже если собственники наделов уже ведут на своих территориях предпринимательскую деятельность, а на самой земле есть их строения. Общественный интерес признан выше интереса персонального.
Казалось бы, всё, точка. Но резонанс в российском обществе, имеющем огромную армию владельцев земли, вызван огромный. Эксперты, юристы, сами пользователи участков уточняют нюансы, дебатируют, углубляются в детали.
Что такое ВРИ и почему его смена важна для собственников?
Вид Разрешённого Использования (ВРИ) – это аббревиатура, которая имеет большую смысловую ценность на рынке купли-продажи земли. Смена ВРИ может серьёзно повлиять на стоимость участка и планы владельца, что делает эту тему особенно актуальной в 2025 году.
Законопослушный народ ведь как рассуждал и рассуждает поныне. Хочешь жить спокойно – «ваяй» на своей земле строго то, что предписано ВРИ. Мол, даже при больших вложениях ничего не потеряешь тогда в будущем, поскольку никто не возникнет с исковой претензией. Неужели это теперь не постулат?
Детали конкретного спора о земле: решение Верховного суда РФ
Расставить точки над «I» Верховному суду, как всегда, помог прецедент рассмотрения частного спора.
Гражданин В. в своё время приобрёл землю, на которой официально разрешалось строить торговые помещения, офисы и вести предпринимательскую деятельность.
Однако, впоследствии местная администрация изменила вид разрешённого использования земли, сделав из коммерческой зоны территорию для озеленения.
Поправок тех потребовал градостроительный регламент. Дело в том, что участок истца располагался одновременно вблизи и СНТ, и крупной транспортной артерии.
Из-за шума снующих туда–сюда тяжёлых машин понадобилось озеленить территорию, - для частичного поглощения громких звуков.
Так столкнулись интересы большого числа садоводов-любителей и землепользователя, уже вложившегося в личный проект финансово и связавшего со своим участком далеко идущие коммерческие планы.
Посчитавший себя незаконно обделённым гражданин В. подал в суд иск с требованием сохранить за своей собственностью прежний вид разрешённого использования.
Любопытно, что если районная инстанция отказала товарищу в иске, то апелляционная и кассационная с требованием согласились. Это обстоятельство, по мнению «ВЕДОМОСТЕЙ Урал», лишь подчёркивает всю неоднозначность и сложность ситуации, вызвавшей расхождение позиций даже у судей.
Меж тем, ВС РФ принял сторону ответчика – муниципалитета - и создал прецедент решения административного дела, на которое, по всему, теперь будут равняться многие низовые коллеги.
Суд признал право местных администраций изменять вид разрешённого использования в случаях, если это продиктовано градостроительной стратегией развития территории и отвечает широкому публичному интересу. Менять, даже с учётом того, что это может задеть чьи-то бизнес-интересы.
ВРИ – как многое значит в этом слове! Разбираемся в деталях
От нехитрой трёхбуквенной аббревиатуры зависит, и впрямь, многое. Наделы с одним ВРИ, даже большие по площади, продаются и покупаются недорого, а за участки с другими ВРИ просят и получают миллионы за сотку.
Детально разобраться в том, какой вид земли для чего предназначен и в чём ограничен, читателям «ВЕДОМОСТЕЙ Урал» поможет в Классификатор разрешённых ВРИ, последнее изменение в котором датировано октябрём 2024 года. Нам тоже было интересно узнать, что у земель не один, и даже не два десятка кодов, а множество предназначений.
Один ВРИ другому - рознь: влияние на стоимость земли
Стоимостная ценность наделов разнится не просто так. На землях с разрешённым использованием «для огородничества» - весь возможный «барыш» для владельца: свекла, картошка, морковка к домашнему столу. А вот наделы с ВРИ «для сельскохозяйственных угодий» уже целенаправленно ищут фермеры с планами реализации овощей населению. Они готовы раскошелиться больше, чем скромные огородники, потому что видят впереди неплохую прибыль.
Земли для индивидуального жилищного строительства традиционно стоят дороже участков в садоводческих товариществах. Ведь разные ВРИ предполагают ещё и разную инфраструктуру вокруг. К примеру, там, где разрешено строиться капитально, как правило муниципалитеты организуют и логистику лучше, и школы с поликлиниками обязаны возводить, и снег зимой на трассах убирать для проезда собственников к своим домам.
А потому (говорю на личном опыте), риэлтеры, не желая сбавлять цену, сильно лукавят, убеждая вас в том, что, дескать, ВРИ «для садоводства» ничем не хуже по возможностям нежели ВРИ «для ИЖС». Хуже, поверьте!
Учитывая все доводы, не удивляешься, почему любое потрясание незыблемости в вопросе ВРИ - вчера был один, завтра стал другой - воспринимается людьми болезненно.
Последствия смены вида использования земли для собственников: ключевые риски
Юристы сходятся во мнении, что изменение ВРИ может принести собственнику правовые и финансовые риски. Вот основные из них:
- Во-первых, может измениться, и не в лучшую для хозяина стороны, кадастровая стоимость надела. А это значит - зависящий от «цены кадастра» ежегодный имущественный налог может вырасти.
- Во-вторых, изменится и ликвидность объекта. Рыночная стоимость земли с новым видом разрешённого использования может упасть, и, иногда, в разы. Если такой объект в обозримом будущем удастся вообще реализовать на рынке…
Что делать, если смена ВРИ всё же случилась? Советы экспертов
Вызвавший столь широкий резонанс судебный спор может случиться с каждым собственником земли, если его надел находится в зоне влияния градостроительного регламента, - подчеркнул в разговоре с «Известиями» руководитель одного из отделов Института законодательства и сравнительного правоведения при правительстве РФ, господин Кичигин.
И далее эксперт подчёркивает очень важную и, на взгляд вашего корреспондента, ориентирующую деталь. Юрист считает, что смена ВРИ лишь не даёт собственнику строить дополнительные объекты, которые бы вступали «в контры» с новым видом использования. А вот, якобы, всё, что уже функционирует, может существовать бессрочно.
Пассаж, конечно, частично успокаивающий. И всё же, во всех ли случаях работает утверждение господина Кичигина? Считаем, на этом вопросе, и с учётом особенностей своей конкретной ситуации, гражданам лучше заостряться уже с личным правозащитником.
Есть, считают правоведы, и второй вариант действий собственника, случись оказия смены ВРИ. А именно - попытаться убедить местные власти в необходимости сделать исключение для конкретного объекта по тем-то и тем-то основаниям. Есть смысл, советуют юристы, хорошо подготовиться с аргументацией и даже подключить публичные слушания, на которых придётся убедить собравшихся в общественной значимости объекта.
Этот вариант, подсказывают практики, далеко не безнадёжный, в законодательстве есть для таких случаев даже своё определение - «условно –разрешённый ВРИ».
Третье возможное направление действий. На фоне существенных вложений бизнеса в проект, теряющий прибыль от смены ВРИ, предприниматель может вступить в диалог с муниципалитетом о выплате компенсации.
Как вы понимаете, все возможные случаи очень индивидуальны, и это пока всё, в чём «ВЕДОМОСТИ Урал» могли бы вас сориентировать.
Часто задаваемые вопросы (FAQ) о смене ВРИ
- Что делать, если ВРИ моего участка изменили без моего согласия?
Обратитесь к юристу для оценки ситуации и подумайте о подаче иска или запросе на компенсацию. - Могу ли я требовать компенсацию при смене ВРИ?
Да, если смена ВРИ привела к финансовым потерям, вы можете вступить в диалог с муниципалитетом. - Как узнать текущий ВРИ моего участка?
Обратитесь в местную администрацию или проверьте данные в Росреестре.
Сталкивались ли вы с изменением вида разрешённого использования земли? Как решали проблему? Делитесь своими историями в комментариях ниже! Также подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы не пропустить новые материалы по теме земельного права.
21
