Удивительно не то, что логичное решение, наконец-то, обрело форму закона, а то, что оно не было принято раньше.
По новому законопроекту, прошедшему все три чтения в Госдуме и ныне утверждаемому Советом Федерации, россиянин, задолжавший банку по ипотеке, сможет самостоятельно продавать залоговое жильё по его рыночной стоимости.
Кто хоть раз входил в ипотечные отношения с кредитором, знает – банк никогда не даст в долг сумму, равную рыночной стоимости квартиры. Всегда разделит риски с новосёлом, обусловив выдачу первоначальным взносом клиента.
Сейчас, в 2024-м, к примеру, даже не стоит подавать заявку в кредитное учреждение, если сам не подкопил, как минимум, трети, а лучше больше, от цены присмотренного жилья.
Зато, окажись покупатель в сложной жизненной ситуации и задолжай он банку по ипотечным платежам, кредитор наложит взыскание на залог, и стараясь сбыть объект с торгов побыстрее, будет заботиться только о том, чтобы выручка покрывала именно невыплаченную клиентом сумму.
Немудрено, что при таком раскладе страдает интерес покупателя, а суды и надзорные инстанции полнятся исками и жалобами граждан на несправедливые результаты аукционов, где основные модераторы – представители банков.
Как охарактеризовал ещё в прошлом году усреднённого свердловчанина- ипотечника руководитель одного из подразделений Уральского ГУ Банка России, господин Кориков, это - работающий человек, берущий на приобретение квартиры три миллиона рублей с перспективой их выплаты в течение порядка двадцати четырёх лет. При этом средневзвешенная ставка по кредиту составила на лето 2023 – 8,4 процента.
Меж тем, с заявлениями о реструктуризации долга в местные банки, сообщил Кориков, за шесть месяцев минувшего года обратились тысяча триста семьдесят девять жителей Свердловской области. А их суммарный долг достиг шестисот двадцати пяти миллионов рублей. Подобные просьбы клиентов – уже первый знак начинающегося неблагополучия с оплатой.
«ВЕДОМОСТИ Урал» проанализировали опубликованный Центробанком годом ранее перечень двадцатки регионов с самой большой просрочкой населения по ипотечным платежам.
Свердловская область в нём – на седьмой строчке сверху, тогда как весь Уральский округ – на пятой.
Впрочем, вводимое ныне правило самостоятельной продажи ипотечного залога, актуально не только для Свердловской – для любой российской территории.
В этой связи стоит остановиться на практических деталях законодательных новаций.
На продажу залоговой квартиры по рыночной цене у заёмщика, осознавшего что он попросту «не тянет», будет 4 месяца. При этом ему не потребуется испрашивать разрешения у банка-залогодержателя, но уведомить кредитора понадобится обязательно. С уведомления, собственно, и начинается 122-дневный отсчёт времени на реализацию.
Далее. Понятно, что верхнего предела у цены реализуемого жилья не будет, всё зависит от искусства самого гражданина продавать выгодно. А вот минимальную, по закону, должен установить банк, ориентированный на достаточность средств от сделки для закрытия долга.
Но тут интересы банка и клиента совпадают, если, конечно, минимум будет назван реальным, а не завышенным.
Что ещё? Предполагается, что самостоятельная продажа залога будет выгоднее должнику ещё и потому, что в этом случае часть средств от сделки больше не будет уходить на исполнительские сборы ФСПП и аукционные пошлины, как это практикуется при сегодняшнем принудительном взыскании.
Теперь о том, как поправки в закон оцениваются экспертами.
Сергей Клименко, возглавляющий одно из подразделений Ассоциации банков России, считает, что в регионах с высоким спросом на недвижимость и оживлённым рынком, у гражданина, безусловно, есть гораздо больший интерес продать залог самостоятельно, нежели доверить сделку кредитору. Это, поделился специалист мнением в интервью «Известиям», увеличивает шансы быстрее погасить все оплаты, а также вернуть не только кредит, но и собственный первоначальный взнос.
По мнению Анны Романенко, руководителя одного из департаментов финансового маркетплейса «Выберу.ру», предлагаемый срок в четыре месяца может оказаться недостаточным для поиска выгодного покупателя на залоговую квартиру. Особенно, учитывая наметившийся спад на риэлтерском рынке из-за многих неопределённостей и валютных колебаний.
И хотя возглавляющий аналитический центр ресурса «Банки.ру» господин Хмелёв напоминает, что по согласованию сторон четырёхмесячный срок может быть продлён, на это опять же понадобится добрая воля кредитного учреждения.
Как видим, вопросы ещё остаются и есть нюансы. Как оно пойдёт на практике, покажет время.
В любом случае появляющийся у должника выбор – продавать залоговое жильё самому или доверить процесс банку – уже шаг вперёд.
13
